Le guide du permis de construire en Polynésie Française

Introduction

Ce guide a pour objectif de vous présenter le fonctionnement du permis de construire en Polynésie française, en vous informant sur les règles d'occupation des sols, les critères d'attribution du permis de construire, ainsi que sur les projets d'aménagement en cours dans les différentes communes de l'archipel. Nous vous présenterons également les enjeux environnementaux et patrimoniaux liés à l'urbanisme en Polynésie française.

Nous espérons que ce guide vous sera utile pour mieux comprendre le fonctionnement de l'urbanisme en Polynésie française, ainsi que pour contribuer au développement harmonieux et durable de notre territoire.

Définition du permis de construire

Le permis de construire est une autorisation administrative qui permet de réaliser une construction neuve ou de procéder à des travaux importants sur un bâtiment existant. Il est délivré par la commune ou l'intercommunalité compétente en matière d'urbanisme, après instruction d'un dossier déposé par le demandeur. Le permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve de plus de 20 m², ou pour toute extension ou surélévation de plus de 40 m². Il est également nécessaire pour les travaux sur des constructions existantes qui modifient leur aspect extérieur, leur volume ou leur destination.

En Polynésie française, le permis de construire est régi par le Code de l'urbanisme et les règles d'urbanisme des communes. Le demandeur doit déposer un dossier de demande de permis de construire en mairie, qui sera instruit par les services de la commune ou de l'intercommunalité compétente en matière d'urbanisme. Le dossier doit comporter un certain nombre de pièces, notamment un plan de masse, des plans de coupe, des élévations, ainsi qu'une notice décrivant le projet et ses impacts sur l'environnement.

Objectif du guide

Ce guide s'adresse à toute personne souhaitant construire en Polynésie française. Il vise à expliquer les différentes étapes de la procédure de demande de permis de construire, les documents à fournir, ainsi que les critères d'attribution du permis. Il permettra aux demandeurs de mieux comprendre les enjeux de l'urbanisme en Polynésie française, notamment en matière de préservation de l'environnement et du patrimoine.

I. Les différentes étapes du permis de construire

Les démarches administratives pour obtenir un permis de construire sont nombreuses et peuvent paraître complexes. Toutefois, ces étapes sont indispensables pour obtenir l'autorisation de construire en toute légalité.

Les démarches administratives

Pour réaliser un projet de construction en Polynésie française, les démarches administratives liées au permis de construire constituent une étape incontournable. Toutefois, ces démarches peuvent varier en fonction de la nature et de l'ampleur des travaux envisagés. Dans ce guide, nous allons vous présenter les différentes étapes à franchir pour obtenir votre permis de construire en Polynésie française.

Tout d'abord, il est important de savoir que la demande de permis de construire doit être déposée auprès de la mairie de la commune où se situe le projet. Cette demande doit être constituée d'un dossier complet comprenant l'ensemble des documents nécessaires à l'instruction de votre demande. Les documents à fournir peuvent varier en fonction de la nature du projet.

En général, le dossier de demande de permis de construire doit comporter les pièces suivantes : un formulaire de demande de permis de construire, un plan de masse, un plan de coupe, un plan de façade et un plan de situation. Il peut également être nécessaire de fournir d'autres documents, tels que des plans de fondations, des plans de structure ou encore une notice descriptive détaillant les caractéristiques du projet.

Votre dossier complet doit être déposé en mairie contre un récépissé. Dès lors, un délai d'instruction de votre dossier est enclenché. Ce délai varie en fonction de la nature des travaux envisagés et peut aller de deux mois pour une simple extension, à six mois pour des projets plus importants.

Au cours de cette période d'instruction, l'administration va étudier votre dossier et vérifier que votre projet est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur. Si nécessaire, des compléments d'information peuvent vous être demandés.

Une fois l'instruction de votre dossier achevée, l'administration vous notifiera sa décision par courrier. Si votre demande est acceptée, vous recevrez un permis de construire qui vous autorisera à réaliser votre projet. Si, en revanche, votre demande est refusée, l'administration devra justifier les raisons de son refus.

En conclusion, les démarches administratives liées au permis de construire sont une étape clé dans la réalisation de tout projet de construction. Il est donc important de bien comprendre le processus et de fournir un dossier complet et détaillé pour optimiser les chances d'obtenir une réponse favorable à votre demande de permis de construire.

Les différents types de permis de construire (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir)

En Polynésie française, pour réaliser un projet de construction, il est essentiel d'obtenir un permis de construire, mais il existe également d'autres types de permis nécessaires en fonction de la nature des travaux. Voici les différents types de permis de construire en Polynésie française :

Le permis de construire :

Ce type de permis est nécessaire pour la réalisation de tout projet de construction, que ce soit pour une maison, un immeuble ou tout autre type de bâtiment. Pour l'obtenir, il faut fournir un dossier de demande de permis de construire, contenant notamment les plans d'architecture et les documents administratifs nécessaires.

Le permis d'aménager :

Il est nécessaire pour la réalisation de travaux d'aménagement du terrain, tels que la création d'une voie d'accès ou la division d'une parcelle en plusieurs lots. Il est également requis pour les travaux de construction de bâtiments temporaires.

Les établissements recevant du public (ERP) sont soumis à des règles spécifiques. En effet, selon leur catégorie, ils sont soumis à des normes de sécurité, d'accessibilité et de confort.

Il est important de bien identifier la catégorie de l'ERP concerné (par exemple, commerce, hôtel, salle de spectacle, etc.) et de s'assurer que le projet respecte les normes en vigueur. Dans certains cas, il est nécessaire de faire appel à un bureau d'études spécialisé pour la réalisation de l'étude de sécurité et d'accessibilité.

Le permis de démolir :

Il est nécessaire lorsque vous souhaitez démolir tout ou partie d'un bâtiment existant. Il est important de souligner que la démolition de bâtiments historiques ou patrimoniaux nécessite une autorisation spécifique.

À noter que les travaux de construction réalisés sans les permis nécessaires peuvent entraîner des sanctions administratives et financières, voire la destruction de l'ouvrage.

En somme, pour réaliser tout projet de construction en Polynésie française, il est important de connaître les différents types de permis de construire nécessaires et de respecter les règles en la matière. Si vous avez besoin d'aide pour constituer votre dossier de demande de permis de construire, n'hésitez pas à contacter un professionnel qualifié dans ce domaine.

Les documents à fournir pour constituer le dossier de demande de permis de construire

Pour constituer un dossier de demande de permis de construire en Polynésie française, plusieurs documents doivent être fournis.

Voici un développement pour chaque point de la liste des documents à fournir pour constituer le dossier de demande de permis de construire :

Le formulaire de demande de permis de construire : c'est le document officiel qui doit être rempli et signé par le demandeur. Ce formulaire peut être téléchargé sur le site internet de la commune ou du service d'urbanisme de la Polynésie française. Il doit être rempli de manière précise et complète.
Le plan de situation : il doit indiquer la localisation précise du terrain sur lequel les travaux vont être réalisés, ainsi que les voies d'accès et les éléments qui entourent le terrain (bâtiments, espaces verts, etc.). Ce plan peut être obtenu auprès du cadastre ou de la mairie.
Le plan de masse : il s'agit d'un plan qui représente la future construction par rapport au terrain. Il doit être à l'échelle et préciser les dimensions de la construction, son orientation, sa hauteur et son implantation par rapport aux limites du terrain. Ce plan doit être réalisé par un architecte ou un dessinateur en bâtiment.
Les plans de coupe : ces plans représentent la construction en coupant la structure en plusieurs parties pour montrer l'intérieur de celle-ci. Ils sont nécessaires pour visualiser les hauteurs et les niveaux de la construction. Ils doivent être réalisés par un architecte ou un dessinateur en bâtiment.
Les plans de façades : ces plans représentent les façades extérieures de la construction et doivent montrer les éléments de composition (portes, fenêtres, matériaux de revêtement, etc.). Ils doivent être réalisés par un architecte ou un dessinateur en bâtiment.
Le plan des réseaux : il doit indiquer les réseaux d'eau, d'électricité, de gaz, d'assainissement, etc. qui seront reliés à la construction. Ce plan peut être obtenu auprès de la mairie ou des concessionnaires de réseaux.
L'étude de sol : cette étude permet de vérifier la stabilité du terrain et la compatibilité du projet de construction avec celui-ci. Elle doit être réalisée par un géotechnicien ou un bureau d'études spécialisé.
L'étude thermique : elle a pour objectif de s’assurer de la performance énergétique de la construction et de son respect des normes en vigueur. Elle doit être réalisée par un bureau d'études spécialisé.

A partir du 1er juillet 2023, elle sera obligatoire pour les bâtiments neufs “La réglementation énergétique des bâtiments REBPf s’applique à tous les nouveaux bâtiments ou travaux d’extension ou de reconstruction faisant l’objet d’une demande de permis de construire (P.C.). Elle s’applique donc également aux extensions neuves de bâtiment dès lors que les travaux font l’objet d’une demande de P.C.”
L'étude d'impact environnemental : cette étude vise à vérifier les impacts du projet de construction sur l'environnement (faune, flore, paysage, etc.) et les mesures à mettre en place pour les minimiser. Elle doit être réalisée par un bureau d'études spécialisé.

Tous ces documents doivent être fournis en double exemplaire, sauf pour le formulaire de demande de permis de construire qui doit être fourni en trois exemplaires. Il est important de bien vérifier auprès des services de l'urbanisme de la Polynésie française si d'autres documents spécifiques sont nécessaires pour votre projet.

Les délais de réponse de l'administration

Les délais de réponse de l'administration pour l'obtention d'un permis de construire en Polynésie française sont réglementés par le Code de l'urbanisme. En effet, l'article R. 423-18 précise que l'administration dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la demande de permis de construire pour se prononcer sur la demande.

Cependant, il convient de noter que ce délai peut être prolongé dans certains cas particuliers. Par exemple, si des consultations sont nécessaires auprès d'autres organismes ou si des compléments d'informations doivent être fournis par le demandeur. Le délai peut alors être prolongé d'un mois supplémentaire. De même, si le projet de construction est situé dans une zone protégée ou classée, le délai peut également être prolongé.

Il est important de noter que si l'administration ne répond pas dans les délais impartis, cela ne signifie pas pour autant que la demande de permis de construire est automatiquement acceptée. En effet, le silence de l'administration vaut rejet de la demande, ce qui signifie que le demandeur doit faire une nouvelle demande de permis de construire s'il souhaite poursuivre son projet.

En résumé, le délai de réponse de l'administration pour l'obtention d'un permis de construire en Polynésie française est de deux mois, mais peut être prolongé dans certains cas particuliers. Il est donc important pour le demandeur de s'assurer que son dossier de demande de permis de construire est complet et conforme aux règles en vigueur afin de réduire les risques de prolongement de délai et de rejet de sa demande.

II. Les critères d'attribution du permis de construire

Pour obtenir un permis de construire en Polynésie française, il faut respecter certaines règles, notamment celles relatives au plan général d'aménagement (PGA), aux règles de construction et d'occupation des sols, aux règles de densité et d'implantation des constructions, ainsi qu'aux règles de respect du paysage et de l'environnement.

Les critères de conformité au plan général d'aménagement (PGA)

Le plan général d'aménagement est un document qui définit les règles d'urbanisme à respecter pour les constructions dans une commune donnée. Les critères de conformité au PGA sont donc un élément important à prendre en compte pour l'obtention d'un permis de construire en Polynésie française.

Les règles édictées par le PGA peuvent varier en fonction de la commune et de ses particularités, mais elles ont toutes pour objectif d'encadrer le développement urbain et de garantir une harmonie entre les constructions existantes et les nouveaux projets.

Pour être conforme au PGA, le projet de construction doit respecter les règles relatives à la hauteur et à l'implantation des bâtiments, aux espaces verts et aux aires de stationnement. Il est également important de vérifier si le terrain sur lequel la construction est prévue se trouve en zone constructible ou non, et si des restrictions particulières s'appliquent.

En cas de non-conformité au PGA, la demande de permis de construire peut être refusée ou soumise à des modifications pour respecter les règles édictées. Il est donc essentiel de bien prendre en compte les critères de conformité au PGA lors de la phase de conception de votre projet de construction en Polynésie française.

Le PGA est consultable en mairie de la commune concernée. Il peut également être consulté en ligne sur le site internet de la commune ou sur le site du gouvernement dédié à l'urbanisme en Polynésie française ( https://www.service-public.pf/dca/pga-de-papeete).

Les règles de construction et d'occupation des sols

Les règles de construction et d'occupation des sols dépendent du plan général d'aménagement (PGA) en vigueur dans la commune où se situe le projet de construction. Cependant, certaines règles générales s'appliquent dans la plupart des cas.

En termes de construction, il est important de respecter les normes en matière de sécurité, d'isolation phonique et thermique, ainsi que les règles relatives à la solidité et à la stabilité de l'ouvrage. La hauteur maximale autorisée dépend également du PGA en vigueur.

En ce qui concerne l'occupation des sols, il existe des règles strictes en matière de distances entre les constructions, de surface minimale des terrains constructibles, de densité de population et d'emplacement des voies de circulation.

Il est important de consulter le PGA de la commune concernée pour connaître avec précision les règles qui s'appliquent. En cas de doute, il est conseillé de contacter les services de l'urbanisme de la commune pour obtenir des informations complémentaires.

Les règles de densité et d'implantation des constructions

Ces règles sont énoncées dans le PGA ou dans les règlements municipaux. Elles peuvent varier en fonction des zones géographiques et des types de constructions envisagées.

Les règles de densité déterminent le nombre maximum de constructions pouvant être édifiées sur une surface donnée. Elles sont généralement exprimées en termes de nombre d'étages, de surface de plancher, de hauteur maximale, etc.

Quant aux règles d'implantation, elles définissent les distances minimales entre les constructions et les limites de propriétés. Elles peuvent aussi imposer des contraintes en termes d'orientation et de positionnement des constructions par rapport aux éléments du paysage environnant.

Il est important de noter que les règles de densité et d'implantation des constructions peuvent varier selon les réglementations en vigueur. Il est donc indispensable de se renseigner auprès des autorités compétentes pour connaître les règles applicables à votre projet de construction.

Les règles de respect du paysage et de l'environnement

La Polynésie est un territoire riche en biodiversité et en patrimoine naturel et culturel. Il est essentiel de préserver cette richesse pour les générations futures.

Ainsi, lors de la demande de permis de construire, il est important de respecter les règles en matière de paysage et d'environnement. Cela peut inclure des restrictions en termes de hauteur des bâtiments, de couleurs des façades ou encore d'implantation des constructions par rapport aux cours d'eau ou aux zones à risques.

De plus, il est également important de prendre en compte les impacts environnementaux de la construction, tels que la gestion des déchets, la consommation d'eau et d'énergie, et les émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, il peut être nécessaire de mettre en place des mesures pour limiter ces impacts, comme l'installation de panneaux solaires, la récupération des eaux de pluie ou encore un système de traitement des eaux usées.

En se conformant à ces règles de respect du paysage et de l'environnement, les demandeurs de permis de construire contribuent à la préservation de la beauté naturelle de la Polynésie française et de son patrimoine culturel et environnemental unique.

III. Les recours possibles en cas de refus du permis de construire

Les différentes voies de recours

Lorsque votre demande de permis de construire est refusée, vous disposez de plusieurs voies de recours pour contester cette décision. Voici les principales :

Le recours gracieux : vous pouvez demander à l'administration de revenir sur sa position en présentant des arguments solides et en apportant de nouveaux éléments.
Le recours hiérarchique : vous pouvez vous adresser à une autorité administrative supérieure à celle qui a pris la décision, comme la préfecture, pour demander la révision de la décision.
Le recours contentieux : vous pouvez saisir le tribunal administratif pour contester la décision de refus. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé dans le droit de l'urbanisme pour ce type de recours.

Il est important de noter que ces voies de recours ne sont pas cumulatives et que le choix de l'une ou l'autre dépendra de la situation spécifique de chaque dossier.

Les délais pour faire appel

En cas de recours gracieux, c'est-à-dire un recours adressé à la même autorité administrative qui a rendu la décision contestée, le délai est de deux mois à compter de la notification de la décision. En l'absence de réponse de l'administration dans ce délai, le recours est rejeté.

En cas de recours hiérarchique, c'est-à-dire un recours adressé à l'autorité administrative supérieure compétente en matière d'urbanisme, le délai est de deux mois à compter de la notification de la décision ou du silence de l'administration à la suite d'un recours gracieux.

Enfin, en cas de recours contentieux, c'est-à-dire un recours devant le tribunal administratif compétent, le délai est de deux mois à compter de la notification de la décision ou du silence de l'administration à la suite d'un recours gracieux ou hiérarchique. Ce délai peut être prolongé dans certains cas spécifiques, tels que des difficultés liées à la distance ou à la durée de transport.

Il est important de respecter ces délais pour que le recours soit recevable. Si le délai est dépassé, le recours ne pourra pas être examiné par l'administration ou le tribunal administratif.

Les conséquences d'un recours

Un recours peut entraîner un allongement considérable des délais de réalisation du projet. En effet, les procédures judiciaires peuvent être longues et fastidieuses, ce qui peut retarder le début des travaux de plusieurs mois, voire plusieurs années.

De plus, un recours peut également avoir des conséquences financières importantes. Le demandeur doit engager des frais d'avocat et de procédure, qui peuvent être très élevés. En outre, si le recours est rejeté, le demandeur peut être condamné à payer les frais de justice engagés par la commune ou l'administration concernée.

Enfin, un recours peut avoir des répercussions sur les relations entre le demandeur et l'administration locale. En effet, engager un recours peut être perçu comme une opposition à l'autorité et peut entraîner une certaine tension entre les parties.

Il est donc important de peser les avantages et les inconvénients d'un recours avant de prendre une décision. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme pour évaluer les chances de succès d'un recours,les coûts et les risques.

Lexique :

Plan local d'urbanisme (PGA) :

Document d'urbanisme qui définit les règles d'occupation des sols sur le territoire d'une commune. Il fixe les zones constructibles, les prescriptions architecturales et les règles de densité.

Zone d'aménagement concerté (ZAC) :

Espace à aménager qui fait l'objet d'une convention entre la commune et un aménageur public ou privé.

Certificat d'urbanisme (CU) :

Document qui permet d'obtenir des informations sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain donné.

Permis de construire :

Autorisation administrative qui permet de réaliser une construction neuve ou de procéder à des travaux importants sur un bâtiment existant.

Permis d'aménager :

autorisation administrative qui permet de réaliser un aménagement de terrain, comme la création d'un lotissement ou d'un camping.

Surface de plancher :

Somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades.

Emprise au sol :

Surface de terrain occupée par la construction, mesurée au sol, quelle que soit la hauteur de la construction.

Coefficient d'occupation des sols (COS) :

Rapport entre la surface de plancher autorisée et la surface du terrain.

Hauteur sous plafond :

Hauteur entre le sol et le plafond.

Surface taxable :

Surface prise en compte pour le calcul des impôts locaux.

Densité de population :

Nombre d'habitants par unité de surface.

Espaces verts :

Surfaces non construites destinées à la végétation et aux loisirs.

Voirie :

Ensemble des voies de circulation et des espaces publics réservés à la circulation.

Espaces naturels sensibles (ENS) :

Espaces naturels remarquables à protéger.